[지식경제] '주택담보대출' LTV DTI DSR 개념 및 계산방법 쉽게 총정리! (Feat. 스트레스 DSR)

Intro

주택을 구매하는 분들 대부분은 주택담보대출을 이용해서 집을 매매하게 되는데요. 이 과정에서 이해해야 할 몇가지 필요한, 필수적인 용어들이 있습니다. 뉴스에서 부동산 이야기할 때 주로 나오는 용어들이기도 한데요. 바로 LTV DSR DTI입니다. 

 

이 3가지는 쉽게 말해 주택을 담보로 어느 정도까지 돈을 빌릴 수 있는지, 내 소득 대비 어느 정도까지 돈을 빌릴 수 있는지가 주 의미입니다. 지금부터 LTV DSR DTI에 대해 뜻이 무엇이며, 계산하는 방법까지 상세히 알아보겠습니다.

 

▤ 목차

 

LTV (Loan to value ratio)

- '담보인정비율'로 실제 주택이 가지고 있는 가치 대비 최대 대출 가능한 한도를 나타내는 값

- LTV = (은행의 대출금액 / 담보물건의 실제 가치) x 100

- 정부 정책에 따라 LTV 상한선이 정해져 있기 때문에 주택가격, 투기지역, 조정대상, 기타지역 확인 필요

- 생애 최초는 80%까지 가능 (주택가격 및 부부합산 소득 제한 없음)

 

즉, 주택의 가치를 담보로 받을 수 있는 대출 최대 한도!!

I ECONOMY U

 

※ 생애최초 주택구매

- 생애최초 주택 구입자의 LTV는 최대 80%까지 가능

- 주택 소재 지역이나, 주택 가격, 소득과 관계없이 최대 6억원까지 대출 가능

- 연 소득 및 주택 가격과 상관없이 200만원 한도 내에서 생애 처음 주택구매의 취득세가 면제

** 취득일로부터 3개월 내 전입신고/실거주

** 취득일로부터 3개월 내 다른주택 취득 X

** 실거주 3년 미만인 상태에서 매각/증여 X

 

※ 주택의 가치 (금융기관 자율로 선택)

① 국세청 기준시간

② 전문 감정기관의 감정평가액

③ 한국감정원의 격차율 지수로 산정한 가격

④ KB부동산시세 (많이 적용)

 

※ 대출 계산 방법

Ex> LTV가 70%이며, 시가 10억짜리 아파트를 담보로 받는 경우

→ 10억짜리 70%로 최대 7억원이 가능

→ 최우선변제금 확인 (서울 기준, 방 1개당 5,500만원 수준)

→ 방 개수에 따라 차감된 금액까지 실제 대출 가능 (방 2개일 경우 1.1억원 차감된 금액인 5.9억원 가능)

 

 

∴ 최대 7억원까지 대출이 가능하지만 실제 대출은 최우선변제금 차감된 금액으로 측정!!!

 

 

일정 조건을 갖췄다면 LTV 최대 한도까지 주택담보대출이 가능하지만, 금융기관에서는 대출 신청인이 원금과 이자를 갚을 능력이 있는지 확인할 필요가 있음! 이때 사용되는 기준이 바로 'DTI'임

 

즉, LTV만 갖고 대출한도가 정해지는 것이 아님!! 

 

DTI (Debt to income ratio)

- '총부채상환비율'로 연간 총소득에서 해당 대출에 대한 '연간 원리금(원금+이자) 상환액'이 차지하는 비율을 퍼센트로 나타낸 값

- DTI =[(주택담보대출 원리금 상환액 +기타 부채(대출이자) 이자상환액) / 연소득] x 100

- 빚의 상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 못하게 제한하는 수치, 상환능력을 정하는 척도로 사용

- 개인 소득에 따라 대출 한도가 정해짐

- 매년 갚아야할 이자 합계가 연소득 비율을 초과하지 못함 (DTI 60% 의미는 연 소득의 60%를 넘길 수 없다는 것)

- 비율이 낮을 수록 상환능력이 높게 평가되며, 투기과열지역, 조정대상지역에 따라 40~60% 차등 적용

 

I ECONOMY U

 

즉, 신청자의 소득이 얼마이고 빚을 갚기 위해 소득의 몇 %를 쓸 예정인지 확인하는 것!!

 

※ 생애최초 주택구매

- 생애최초의 경우 DTI는 60%까지 적용

- 최대 한도는 6억이며, 주택가격과 소득의 상한선은 없음 (전지역 가능)

 

 

※ 대출 계산 방법

Ex> 연봉 5천만원사람이 수도권 주택 구입 시

→ 연봉의 60%인 3천만원까지가 연간 원리금 상환의 한도

→ 20년 상환 예정 시 (20년 x 3천만원 = 6억) 6억원까지 가능하나 원금+이자 합산 계산이 필요해서 더 낮게 봐야함

 

Ex> 연봉이 1억이고, DTI가 50% 대출일 시

→ 원리금상환액이 5천만원 이하, LTV 최대 한도까지 대출이 나옴

※ DTI 낮추는 방법

- 타 대출을 상환 혹은 금리를 낮추거나 대출기간을 늘리면 됨

- 주택담보대출의 상환기간을 길게 늘리수록 (최대 40년) 갚아야 할 연간 상환액이 줄어들게 되어 DTI 낮아짐

- 원리금균등보다 원금균등이 더 DTI를 낮출 수 있음

- DTI가 낮으면 대출한도 높아지고, DTI가 높으면 대출한도 낮아짐

 

※ 신(新) DTI

- 다주택자들 대출 이용 시 과도한 투기 막기 위한 정책

- 기존의 DTI에 한가지 조건이 더 추가된 것

- 신DTI = (기타대출(이자) + 주담대(원금+이자) + 기존 주담대(원금+이자)) / 연소득

- 기존 DTI 적용보다 대출 한도가 더 줄어들게 됨

 

DSR (Debt Service Ratio)

- '총부채원리금상환비율'로 연소득 대비 전체 금융 부채에 대한 원리금 부담률

- DSR은 신DTI보다 더 엄격한 기준

- 1금융권은 40%, 2금융권은 50%

- 기존의 대출원리금, 신용대출, 마이너스통장, 할부, 학자금, 카드론까지 모든 금융권의 대출 원금과 이자를 더한 원리금 상환액으로 대출능력을 심사

- DSR = [(주택담보대출 원리금 상환액 +기타 부채 원리금 상환액) / 연소득] x 100

- DSR은 DTI에 비해 좀 더 강화된 규제로 원금상환까지 같이 고려함

** 디딤돌 대출의 경우 DSR 적용하지 않고 DTI만 적용

※ 대출 계산 방법

Ex> 연소득 1억, DSR 40% 경우

→ 연간 모든 부채의 원리금 상환액 4천만원 이하까지 대출가능

 

Ex> 연소득 5천만원, DSR 60% 경우

→ 연간 모든 부채의 원리금 상환액 3천만원 이하까지 대출가능

 

Ex> 연소득 5천만원, 1년 대출 상환금액 2천만원(월 166만원)

→ DSR은 40%이며, 주택담보대출 4%, 30년원리금균등분할상환 적용 시, 3.5억 내외로 대출 가능

→ 신용대출 등 다른 대출이 잇을 경우 한도 줄어들게 됨

 

주택담보대출 계산기

- 네이버에서 '대출계산기' 검색하면 조건 및 지역에 따라 LTV, DTI, DSR 확인 가능

 

출처 - 네이버

 

- 금융감독원에서는 주택담보대출 계산기 및 상품비교 제공

 

▶ 금융감독원 홈페이지 바로가기

금융감독원 통합홈페이지

 

출처 - 금융감독원

 

'더 쉽게' 종합적 정리

① LTV - 주택으로 받을 수 있는 대출 한도

② DTI - 내 소득으로 받을 수 있는 대출한도 (주택담보대출 원리금 + 기존 부채 이자)

③ DSR - 내 소득으로 받을 수 있는 대출한도 (주택담보대출 원리금 + 기존 부채 원리금)

④ 스트레스 DSR (24년) - 실제 대출금리에 추가적인 가산금리를 더해 DSR을 계산

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√ LTV

- 과거 LTV 제도만 있었을 경우 소득에 상관 없이 똑같은 대출 한도가 나왔음

- 주택가격 6억 / LTV 70% 인 경우 총 4.2억원 대출 가능하다고 하면 소득이 1억이어도, 3천만원이어도 동일하게 4.2억원 대출 가능

 

즉, 원리금을 실제로 상환할 수 있는지 없는지 체크하지 않고 대출을 다 해줌에 따라 문제가 많이 생기게 되었고, 이 문제를 해결하기 위해 2005년 8월에 도입된 것이 바로 DTI

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√ DTI

- 소득을 확인하고 그 소득으로 상환할 수 있는 만큼만 대출을 해주겠다고 만든 제도 

- 정부 정책 상품인 디딤돌대출, 특례보금자리론, 신생아 특례대출은 DTI를 60% 기준으로 함

 

즉, 소득의 60%까지만 대출을 상환하는데 사용하라는 것으로 연봉 5천만원이면 60%인 3천만원으로 대출 원리금을 상환할 수 있는 만큼만 대출 해준다는 뜻

 

[확인해야할 3가지 조건]

- 주택담보대출 금액과 금리, 대출기간이 필요

- 부채가 있는 경우 부채 금액과 금리가 필요

- 본인의 연봉을 알고 있어야 함

 

[쉽게 DTI 계산]

- 주담대 4억을 4.5%로 30년간 받고 싶음

- 특이사항으로는 신용대출 2,000만원, 금리 5.5%, 연봉은 5,500만원

 

DTI = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 부채 이자 상환액) / 연간소득

** 주택담보대출 원리금 상환액 : 2,432만 892원

** 기타 부채 이자 상환액 : 110만원

∴ DTI = [(2,432만 892원 + 110만원) / 5,500만원] X 100 = 46.2%

 

즉, DTI 가 46.2%로 정부정책상품 진행은 무난히 가능 (DTI 60% 이하)

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√ DSR

- DTI 및 DSR의 개념은 같음 (내 소득으로 상환할 수 있는 만큼만 대출 가능)

- 두 개의 차이점은 이자만 계산하느냐, 원금과 이자를 전부 다 계산하느냐의 차이

- 부채가 없을 경우 DTI나 DSR이나 똑같음

- 부채가 있는 경우 원금을 같이 계산하는 DSR이 연간 상환해야 하는 금액이 증가하여 수치가 높아짐

 

[확인해야할 3가지 조건]

- 주택담보대출 금액과 금리, 대출기간이 필요

- 부채가 있는 경우 부채 금액과 금리 및 기간이 필요

- 본인의 연봉을 알고 있어야 함

 

[쉽게 DTI 계산]

- 주담대 4억을 4.5%로 30년간 받고 싶음

- 특이사항으로는 신용대출 2,000만원, 금리 5.5%, 대출기간 5년, 연봉은 5,500만원

- DTI와 같은 조건에 대출기간만 추가함

 

DSR = [(주택담보대출 원리금 상환액 +기타 부채 원리금 상환액) / 연소득] x 100

** 주택담보대출 원리금 상환액 : 2,432만 892원

** 기타 부채 원리금 상환액(신용대출 원금 + 이자 연간 원리금 상환액) : 458만 4,276원

∴ DTI = [(2,432만 892원 + 458만 4,276원) / 5,500만원] X 100 = 52.5%

 

즉, DTI보다 강화된 심사기준이 DSR인데 DTI의 경우 보유 부채 이자만 계산했다면, DSR은 보유 부채 원금과 이자가 모두 들어가서 %가 높아짐

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√ 스트레스 DSR (24년)

- 실제로 받는 대출금리에 추가적인 가산금리를 더해 DSR을 계산하는 방법

- 실제로 받는 대출금리가 4%일 경우 여기에 1% 가산금리를 더해 DSR 심사를 5%로 함

 

즉, 이렇게 될 경우 연간 내야 하는 원리금 금액이 늘어나기 때문에 그에 따라 DSR 수치가 올라감 (대출한도 감소)

 

- 대부분 주담대를 이용하면서 DSR 40%에 딱 맞게 진행함(풀 대출 진행)

- 향후 금리가 계속 올라갈 경우 원리금상환을 감당하기 어려워 질 수 있음

- 정부는 이런 문제 대비하기 위해 처음부터 보수적으로 심사를 진행하기로 결정 (스트레스 DSR)

- 24년부터 점진적으로 적용

 

즉, 받는 대출보다 높은 금리로 심사를 진행하니 추후 대출금리가 올라가도 DSR이 갑자기 초과되거나 하지는 않음

 

 

END

많은 분들이 주택을 구매하실 때 기본적으로 알아야할 용어 세 가지에 대해 상세히 알아보았습니다. 내용이 어려울 수 있지만, 요즘 자동으로 계산해주고 지역별 LTV도 알려줘서 편리한데요. 그래도 위 내용을 천천히 읽으시면서 이해하시면 그리 어렵지 않다는 것을 알 수 있습니다.

 

참고로 은행별 금리가 조금씩 다르니 이것 또한 발품을 팔며 비교해야지 좋은 금리로 받을 수 있을 것 같습니다.