INTRO
부동산 전세사기가 기승을 부리는 가운데, 부동산 거래는큰 금액이 오가는 중요한 거래로 법적 안정성과 재정적 안정성을 보장 받아야 하는데요. 특히 신탁등기와 보증보험은 관계는 부동산 등기부를 볼 때 잘 알아두셔야 하는 중요한 부분입니다. 신탁등기의 개념, 신탁 부동산 계약 시 주의사항, 보증보험의 의미, 신탁등기 상태에서 보증보험 가입 여부 등 알아면서 마지막에는 전세 계약 시 발생할 수 있는 사례에 관해 공유해 보겠습니다.
'신탁등기'는 무엇인가
- 신탁은 특정 목적을 위해 재산을 믿고 맡기는 제도
- 위탁자가 자신의 자산을 수탁자에게 맡기고 수탁자는 신탁 목적에 따라 그 자산을 관리하거나 처분
- 신탁등기는 이러한 신탁 관계를 공적으로 알리기 위해 등기부에 기재되며, 이는 부동산 소유권의 명확성을 보장
** 위탁자 (임대인), 수탁자 (신탁회사)
'신탁부동산' 계약 시 주의사항
01. 신탁 등기 확인
- 부동산이 신탁 상태인지 등기부등본을 통해 확인하는 것은 부동산의 소유권 및 권리 관계를 파악하는데 필수적
- 부동산 등기부등본의 '갑구' 부분에서 확인 가능 (빨간줄이 있다면 말소된 것)
02. 신탁 원부 확인
- '신탁원부'는 부동산이 신탁된 상태에서의 계약 조건과 상세 정보를 담고 있는 문서
- 등기소에서 발급 가능
- 신탁원부를 확인해야 하는 이유는 부동산에 어떤 제한이 있는지 확인 가능
- 여기에는 선순위 채권(부동산에 먼저 설정된 대출 등)과 금지사항(동의 없는 임대차 계약 금지) 등이 포함
- 이러한 제한 사항은 임차인에게 불리하게 작용할 수 있어 주의가 필요
03. 신탁사 동의서 요구
- 신탁사 동의서는 신탁회사(수탁자)가 위탁자와 임대차 계약을 승인한다는 문서
- 신탁 부동산에서는 수탁자가 실절적인 소유자임으로, 수탁자의 동의가 없으면 임대차 계약에 대한 권리를 주장할 수 없음
- 즉, 임대차 계약을 체결하고 보증금을 돌려받을 권리를 보장받기 위해 수탁자의 동의는 필수적
04. 계약서 및 설명서 작성
- 임대차 계약서를 작성할 때 수탁자의 동의서를 첨부해야 함
- 계약의 법적 효력을 보장하기 위해 중요하며, 향후 분쟁이 발생할 경우 수탁자의 동의서가 첨부된 계약서는 중요한 증빙자료로 사용
'신탁등기' 전세보증보험
01. '전세보증보험'이란
- 보증보험은 계약 당사자 간 약속이 이행되지 않을 경우, 보험사가 대신 이행하거나 금전적 손실을 보상해주는 제도
- 특히, 부동산 거래에서 전세금 반환 보증보험은 임차인이 임대인으로부터 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 보장
02. 신탁등기 부동산 보증보험 가입여부
- 보험사는 명확한 권리관계가 설정된 자산에 대해서만 보증을 제공
- 신탁 상태에서는 이러한 명확성을 해치기 때문에 보험사가 리스크를 관리하는데 어려움
- 신탁등기된 부동산은 보증보험 가입이 일반적으로 불가!
- 단, 신탁등기가 말소되면 보증보험 가입 가능!!
'신탁등기' 신축건물 전세 계약 시 사례
① 신축건물에(소유주 1명) 신탁등기가 되어 있으며, 근저당(은행)이 많이 잡혀있을 경우
→ 대출 받을 수 있는 은행 제한, 전세보증보험 가입 불가
→ 전세 사기 시, 전세금을 통채로 날릴 수 있는 상황
→ 집이 아무리 좋아 보여도 이런 물건은 계약할 생각을 하면 안됨!
→ 부동산 중개업자들은 문제없다고 하지만 결과적으로 문제 발생 시 나몰라라 함
② 신축건물에 신탁등기가 되어 있고, 근저당이 일부 있으며, 전세금으로 신탁 및 근저당 말소 조건 경우
→ 신탁원부를 발급 받아 신탁계약의 주요내용 확인
→ 임대차 계약에 대한 수탁자(신탁회사)의 동의 및 이행여부 확인 (녹음 필수!)
→ 보증금의 수령인을 위탁자로 할 것인지 수탁자로 할 것인지 확인 (녹음 필수!)
→ 전세만기 도래 후 전세보증금의 반환 당사자 확인 (녹음 필수!)
→ 특약에 반드시 아래와 같이 넣어주기
"임대인은 잔금일 임대인 명의로 소유권 이전을 하기로 하며 신탁 및 근저당권을 말소하기로 한다"
" 임대인 및 물건지의 문제로 인하여 보증보험 가입이 불가할 경우 기납입된 계약금 또는 보증금을 즉기 반환하기로 한다"
→ 호수 별 개별 소유주일 경우에는 반드시 분양계약서 확인하여 분양대금을 확인
→ 위 경우에 분양대금이랑 전세금과 큰 차이가 없을 경우에는 위험한 물건으로 계약 안하는게 맞음
→ 신탁 및 근저당 말소 조건으로 변경된 등기부 확인 필수!
③ 신탁등기가 되어있고, 계약 시 신규 분양권을 가진 사람과 계약할 경우
→ 부동산 중개업자는 이를 설명할 의무가 있기 때문에 분양권 가진 사람의 분양계약서와 상세내용 공유 필수!
→ 부동산 계약서를 2번 쓰는 것을 1번으로 줄이는 편법으로 많이 진행하고 있는 상황
→ 집을 분양받을 사람이 임대인의 권한으로 계약을 한 것으로 특약사항에 반드시 관련 내용 넣는것을 추천!
→ 분양계약서의 분양대금을 확인하고 전세금과 큰 차이가 없을 경우에는 계약 안하는게 맞음
→ 분양계약서의 계약자와 부동산 계약서 상 주소, 이름, 번호 다 확인해야하며 분양계약서의 잔금일자를 확인하는 것이 좋음
END
종합적으로 정리하자면, 신탁 등기된 매물은 보증보험 가입이 불가능하며, 신탁 등기 말소 후에는 보증보험이 가입 가능합니다. 특히 전세사기의 경우 부동산 중개업과 짜고 하는 경우도 많다고 하는데요. 얼죽신을 많이 선호하는 요즘 신축 건물에 신탁일 경우에는 보증보험도 되지 않아 전세 사기의 대상이 주로 되기 때문에 계약 하시는 것을 추천드리지 않습니다. 소중한 내 보증금을 지키면서 안전하게 부동산 거래 하시면 좋겠습니다.
참고로 부동산 등기부 보는 것도 어렵고 잘 모를 경우에는 해당 물건에 대한 등기부를 들고 여러 부동산에서 확인해 보시는 것도 좋은 방법입니다.
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