[부동산] 전세권 설정 I 전세권 설정 시 내 보증금 순위 영향 확인! (전세권, 임차권, 임차권등기명령)

INTRO

전세 생활중에 옆집의 전세권 설정이 되었다는 이야기를 들으시면 내 보증금에 대해 걱정이 되실텐데요. 전세권 설정 시 내 보증금의 어떤 영향이 있는지, 전세권 설정은 무엇인지, 전세권/임차권/임차권등기명령의 비교까지 알아보겠습니다.

 

▤ 목차

'전세권설정'은 무엇인가

- 전세권은 임차인이 보증금을 법적으로 안전하게 보호받기 위해 등기부등본에 권리를 설정하는 것

*임차인 : 임대차 계약에서, 돈을 내고 물건을 빌려 쓰는 사람

- 전세권 설정 시, 임차인은 집주인의 파산이나 기타 문제가 생겨도 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 강력한 권리를 가지게 됨

- 내 보증금을 지켜주는 든든한 '방패막' 역할을 함

 

'전세권설정' 필요 이유

- 세입자의 보증금을 지키기 위한 매우 중요한 절차

- 보통 집주인(임대인)은 전세권 설정을 꺼리는 경우가 많은데 그 이유는 전세권 설정 시 세입자가 법적으로 집에 대한 강력한 권리를 가지며, 등기부에도 표시가 됨

- 이 권리를 통해 보증금을 돌려받지 못하게 되는 상황이 발생하면, 세입자는 집을 경매에 넘겨서라도 보증금을 회수할 수 있음

- 세입자 입장에서는 만약의 사태에 대비해 보증금을 확실하게 보호하기 위해 반드시 필요한 절차

옆집이 '전세권설정'을 한 경우 

- 옆집이 전세권을 설정했다고 해서 내 보증금의 위험도는 높아지지 않음

- 전세 계약 후에 확정일자 및 전입신고를 했을 경우 전세권이 설정되더라도 이미 확보한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지

- 내 보증금의 법적 보호 순위가 밀리지 않는다는 뜻이지만 지속적으로 등기부등본의 변동 사항을 확인할 필요는 있음

 

이미 '전세권설정' 된 경우

- 새로 이사가려는 집에 전세권이 설정된 경우 조금 신중할 필요가 있음

- 전세권이 말소되었는지 확인이 필요

- 말소되지 않았을 경우 임대인에게 잔금을 지급할 때 전세권을 말소하는 특약을 명시해야 함

- 이렇게 했을 경우에는 걱정없이 생활을 할 수 있음

 

전세권, 임차권, 임차권등기명령

구분	전세권	임차권	임차권등기명령
정의	임차인이 전세금을 지급하고 부동산을 사용할 수 있는 법적권리	임대차 계약에 따라 부동산을 사용할 수 있는 권리	보증금 반환이 지연된 경우, 임차권을 등기부에 등기하는 절차
등기여부	등기부등본에 등기됨	보통 등기되지 않음	임차권을 등기부에 등기
대항력	등기 시 자동으로 대항력 발생	전입신고+거주를 통해 대항력 확보	대항력 유지(이사 후에도 유지 가능)
우선변제권	등기 시 우선변제권 발생	확정일자를 받아야 우선 변제권 발생	우선변제권 유지(이사 후에도 유지 가능)
보호강도	매우강함	확정일자+전입신고 통해 보강	강함

 

END

저도 서울에서 처음 생활할 당시 집을 급하게 구하는 과정에서 건물에 근저당이 많이 잡혀있었는데요. 계약 시, 확정일자 및 전입신고랑 하면 은행 다음으로 2순위가 되지만 좀 더 확실하게 보증금을 지키기 위해 집주인을 설득시켜 전세권 설정을 했던 기억이 있습니다. 이사갈 때는 해지를 했었구요.

 

전세권 설정은 전세 세입자가 자신의 보증금을 안전하게 보호하기 위한 필수 수단인데요. 전세권, 임차권, 임차권등기명령의 차이를 이해하고 각 상황이 발생 시 적절한 조치를 취하는 것도 중요합니다.

 

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