[재테크] 대출금리 산출 방식 I 주택담보대출에 대해 필요한 내용 쏙쏙 파헤치기! (금융채)

INTRO

올해 말까지 주요 금융권에서 대출을 막아둔 상황으로 전세든 매매든 대출 받기가 어려운 상황인데요. 실수요자들에게 제공되던 조건부 대출까지 다 막아둔 바람에 여기저기서 곡소리가 들리고 있습니다. 기준금리는 인하가 되지만 대출 금리는 이상하게 역주행하고 있는데요. 대출 금리는 왜 다른 것인지, 대출을 받을 때 금리가 어떻게 최종 산정이 되는지 알아보도록 하겠습니다.

 

▤ 목차

'대출금리' 종류

▶ 대출금리는 크게 고정금리와 변동금리로 구분됨

① 고정금리

- 대출기간 동안 대출자가 부담해야할 이자가 변동없이 고정된 금리

- 3년 이상의 장기대출일 경우 고정금리가 유리

② 변동금리

- 대출기간동안 대출자가 부담해야할 이자가 변동되는 금리

- 3년 이하의 단기대출이라면 변동금리가 유리

 

'주택담보대출금리'

01 기준금리

- 주택담보대출 시, 금융채 5년물 금리가 대표적인 기준

- 금융시장 상황에 따라 변동되며, 금리의 기본적인 바탕을 형성

- 콜금리, 양도성예금증서(CD/3개월) 수익률, COFIX 중에 선택해서 적용

구분	발표 기관	주요 내용
COFIX (코픽스)	은행연합회	- 국내 주요 은행 자금조달 금리를 취합한 뒤 은행별 조달잔액을 참작해 가중평균 금리를 구하는 방식 - 아파트 담보대출의 기준금리로 사용
CD금리	금융투자협회	- 은행이 발행하는 무기명 유가증권인 CD(양도성 예금증서)의 금리 - 신용대출의 기준금리로 사용
금융채	신용평가회사	- 시중은행 및 금융회사가 발행하는 무담보 채권금리
Koribor (코리보)	은행연합회	- 은행간 자금 거래시 무담보 차입의 호가금리를 이용하여 산출 - 신용대출의 기준금리로 사용

 

02 가산금리

- 은행이 자체적으로 책정하는 추가 금리 (스프레드, Spread)

- 대출자의 신용등급, 담보의 안정성, 대출 상품의 특성에 따라 달라짐

- 은행들 경쟁력을 강화하기 위해 가산금리를 낮추는 추세

- 주택대출의 가산 금리는 통상 1.5~3% 수준

03 우대금리

- 특정 조건을 만족하는 고객에게 제공되는 할인 혜택

- 예로, 급여이체나 신용카드 사용 등의 조건을 충족하면 추가 금리 인하 받을 수 있음

 

★ 주택담보대출금리 = 기준금리 + 가산금리 - 우대금리

 

'주택담보대출' 주요 용어

01 LTV (Loan-to-Value)

- 담보가치 대비 대출 가능 비율

- 지역 및 정책에 따라 상한이 다름

 

02 DTI (Debt-to-Income)

- 연소득 대비 대출 원리금 상환 비율

 

03 DSR (Debt-Service Ratio)

- 모든 대출 원리금을 포함한 상환 부담 비율

 

▶ LTV, DTI, DSR 개념 및 계산방법 총정리

 

[지식경제] '주택담보대출' LTV DTI DSR 개념 및 계산방법 쉽게 총정리! (Feat. 스트레스 DSR)

 

'금융채' 5년물 금리

▶ 금융채는 금융기관(은행, 증권사 등)이 발행하는 채권으로 자금을 조달하기 위해 발행

▶ 5년물 금융채 금리는 만기가 5년인 금융채의 수익률(금리)을 의미, 국내 금융시장의 대출 상품의 기준금리로 사용

※ 금융채 5년물 특징

① 시장 금리의 바로미터

- 금융채 금리는 국내외 금리 상황, 경제 지표(물가상승률), 한국은행의 통화정책(기준금리 조정)에 따라 변동

- 5년물은 중장기 금리 상황을 반영하기에 주택담보대출(고정금리형) 금리 산정의 주요 지표로 사용

 

② 대출 금리와 연관성

- 금융채 5년물 금리 상승 시, 이를 기반으로 책정되는 주택담보대출 금리도 상승하는 경향

- 반대로 금리가 하락하게 될 경우 대출 금리도 내려감

 

③ 안정성

- 금융채는 신용도가 높은 금융기관이 발행하며 비교적 안전한 투자로 간주

- 대출 금리의 신뢰할 수 있는 기준점 역할을 하게 됨

 

▶ 결과적으로 금융채 5년물 금리는 대출 금리의 기본 축을 형성하며, 은행의 가산금리 및 우대금리가 더해져 최종 금리가 산정됨

 

대출금 '상환방식'

① 원금균등분할 상환

- 대출원금을 상환기간 동안 일정한 금액으로 상환하는 방식

- 이자는 줄어든 원금에서 산정되며 지속적 감소

- 이자비용이 저렴하나 처음부터 상환부담이 큼

 

② 원리금균등분할 상환

- 대출금 상환 만기일까지 총 이자와 원금을 합산 후 대출기간으로 나눠 매달 일정 금액 상황하는 방식

- 상환금액이 일정하여 정액소득자에게 적절하나, 상환방식 중 초기 상환 부담이 가장 큼

 

③ 만기일시 상환

- 대출금 상환 만기일까지 이자만 납부하다가 만기일에 일시 상환하는 방식

- 조기 상환부담 금액 작으나 이자가 높음

④ 거치식 상환

- 거치기간 동안 이자만 내다가 거치기간이 끝나면 원금과 이자를 여러가지 방법으로 상환하는 방식

- 주택담보대출처럼 대출금액이 큰 경우 사용하며, 이자가 높은 단점이 있음

 

END

대출기간에 따라 변동금리, 고정금리를 적절하게 선택하고 상황방식도 여건에 맞게 고려해 최종적으로 정하는 것이 좋은데요. 다만 최근의 대부분의 은행들은 조건부 대출로 금융채 2년물, 금융채 5년물 금리를 기준으로 적용중이며 한국은행 기준금리와 반대로 상승중이라 대출 금리가 계속 높은 수준입니다. 아직도 내년 대출 실행에 있어 주요 은행들이 막아둔 상황이고 풀리더라도 여러가지 상황을 종합적으로 보았을 때 대출 금리가 내려가는 것은 어려워 보이네요. 

 

 

  ※ 본 내용들은 개인 공부용으로 정리하였으며, 종목들은 투자 및 추천 관련 권유 글이 아님을 참고하시길 바랍니다.

 

 

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